CONCEVOIR UNE TOUR DE BUREAUX

INTERVIEW MONCEF KABBAJ

Casablanca Finance City (CFC) affiche sa ferme volonté de contribuer à drainer les investissements étrangers vers l’Afrique pour accompagner et pérenniser son développement. Afin de réaliser cette ambition, la mise en place d’une « proposition de valeur CFC » attractive pour les institutions et investisseurs internationaux est indispensable. Cette dernière s’accompagne d’un vaste projet immobilier situé dans le quartier d’Anfa, dont la réalisation est prévue pour 2017 / 2018.

Moncef Kabbaj explique comment Casablanca Finance City Authority, structure chargée du pilotage global et de la promotion institutionnelle de CFC, exerce son métier de développeur en charge à la fois de conception de la tour et de sa commercialisation…

Architecture du Maroc

Par quelles méthodes avez-vous fait l’analyse des besoins en matière d’offre de bureaux sur Casablanca et ainsi définit le cahier des charges de la Tour CFC ?

Moncef Kabbaj

Dans le cadre de la proposition de valeur CFC, nous accompagnons les entreprises demandant le statut CFC dans leur installation à Casablanca, en particulier dans leur recherche de bureaux. Cette clientèle est soit étrangère soit nationale mais dans les deux cas, elle est habituée à travailler dans un environnement mis aux normes internationales. Quels que soient les besoins spécifiques de chacun, les demandes en terme de qualité, de flexibilité, de prestige et d’image se rejoignent. Le marché n’offrait pas toujours à Casablanca les réponses attendues. Dans le cas de la tour CFC, l’analyse des besoins est donc le fruit de notre expérience davantage que d’une étude de marché. Notre objectif, en tant que développeur, est de satisfaire ces exigences en termes de prestations. Le cahier des charges a été élaboré en fonction des objectifs à atteindre.

Les futurs utilisateurs de la tour seront multiples. Outre l’architecture, comment traiter les critères que vous évoquez ?

L’architecture comme vous l’avez compris joue un rôle essentiel en terme d’attractivité. Nous avons choisi de lancer un concours réunissant des Prix Pritzker, concours qui a été remporté par Morphosis (Tom Mayne) qui s’est associé par la suite à Omar Alaoui Architectes et qui nous permet d’offrir l’image d’une tour emblématique à des entreprises internationales. Le second critère est la flexibilité, le point le plus délicat à gérer. Les besoins en surfaces sont en effet différents pour chaque entreprise, de même que les choix en matière d’agencement, se déclinant du bureau paysager aux bureaux fermés en passant par un aménagement mixte.

Ensuite, il faut prendre en compte le fait que ces clients sont amenés à changer leurs espaces de travail en fonction de l’évolution de leur organisation. Nous proposons en réponse des plateaux libres grâce à des poteaux porteurs positionnés en périphérie. La trame choisie permet de diviser chaque niveau en quatre espaces indépendants. Libre à chacun ensuite de choisir son aménagement et son cloisonnement.

Quel est le ratio en matière d’occupation ?

Dans le cadre d’un immeuble IGH, le ratio d’occupation maximum est d’une personne pour 10 m². Concernant la tour CFC, nous avons choisi de prendre un ratio plus faible, c’est à dire une personne pour 15 m² environ, augmentant ainsi l’espace de vie des occupants et offrant un environnement de travail très haut de gamme.

La partie la plus difficile à régler quand on évoque la flexibilité est le dimensionnement des gaines amenant courants forts, courants faibles et les fluides. Comment avez vous géré cet aspect très technique ?

Au lieu d’une seule gaine nous en avons prévu quatre, soit quatre arrivées les plus proches possibles des zones à desservir et dont les capacités sont évidemment plus grandes qu’une seule. Mais il y a un autre aspect à prendre en compte, c’est celui de la sécurité avec des règles très strictes à respecter. Il faut prévoir, par exemple, une distance maximale entre les points les plus éloignés du plateau et la circulation horizontale du noyau qui reçoit un traitement de désenfumage dans le cas d’un immeuble de grande hauteur (IGH).

Du point de vue de la connectique, la partie Data Center, quelles options avez-vous prises ?

Cet aspect n’est plus la partie la plus difficile à traiter. Nous avons prévu des salles serveurs intégrées au niveau de chaque plateau, qui peuvent être gérées en interne ou en externe et qui impliquent des dalles renforcées et des systèmes de refroidissement.

Quelles certifications visez-vous ?

Derrière les règles liées aux certifications, il y a une véritable philosophie « environnementale » d’économie d’énergie, de lumière naturelle, de places de parking dédiées ou réservées aux voitures électriques et au covoiturage.

Notre objectif est d’obtenir la certification américaine « LEED Silver » internationalement reconnue, un label de qualité.

Parallèlement, nous prévoyons avec l’AUDA de mutualiser le réseau en eau glacée sur la zone afin d’obtenir une meilleure efficacité énergétique.

Du point de vue économies d’énergie, quels sont vos choix ?

Plusieurs éléments entrent en effet en ligne de compte. L’apport énergétique de la tour doit être traité en amont, le traitement de la façade en verre est par conséquent important.

La partie inférieure de l’immeuble sera protégée par les immeubles environnants. La partie haute sera traitée à l’aide de verres spéciaux faiblement émissifs et de brise-soleil afin de réduire les effets de l’ensoleillement. Parallèlement, il faut traiter la climatisation, le chauffage et l’éclairage. Les équipements techniques offriront un niveau de qualité supérieur à ce que l’on trouve aujourd’hui au Maroc. Nous tablons, avec l’efficacité énergétique des nouveaux procédés, sur une économie globale de 30%. Un autre aspect est à prendre en compte : la gestion technique centralisée de la tour afin de couper tous les dysfonctionnements éventuels de manière centralisée (climatisation, lumière etc.). La maintenance est un autre facteur déterminant. Si on met en place au début de la vie de l’immeuble une procédure de suivi de la maintenance, ce sont des économies assurées sur le moyen et le long terme.

Qu’en est-il de la qualité de l’air intérieur qui répond aux critères d’hygiène et de santé ?

Dans un espace clos, il est en effet important de renouveler de façon intelligente l’air à l’intérieur de la tour, en répondant ainsi à la fois à un critère de confort et d’économie. L’air est traité en terrasse et impulsé au niveau de chaque plateau à une température donnée intermédiaire permettant de minimiser le différentiel entre le froid et le chaud.

Proposez-vous des services à l’intérieur de l’immeuble ou est-ce au niveau de l’aménagement de la zone en collaboration avec l’AUDA que ces notions interviennent ?

Nous avons signé avec l’AUDA un mémorandum d’entente incluant un cahier des charges stratégique qui définit les axes de collaboration entre CFCA et l’AUDA ainsi que les grandes lignes d’aménagement de la zone Casa-Anfa dédiée à CFC. Cette convention permet alors à CFCA d’intervenir en amont des décisions d’aménagement, notamment concernant les logements, les écoles, les commerces, ou les hôtels qui contribueront au niveau du quartier à proposer une offre de services globale.

Propos recueillis par F.M.G.

Quels que soient les besoins spécifiques de chacun, les demandes en terme de qualité, de flexibilité, de prestige et d’image se rejoignent.

Encadré

Casablanca Finance City Authority (CFCA), société anonyme de droit privé issue d’un partenariat public-privé créée en 2010, est chargée, par la loi créant la place financière, du pilotage global et de la promotion institutionnelle de « Casablanca Finance City » (CFC).

CFC est un hub économique et financier regroupant trois catégories d’entreprises entreprises financières, prestataires de services professionnels et sièges régionaux et internationaux de multinationales, et se positionnant comme la porte d’entrée privilégiée vers les pays d’Afrique et en particulier la région d’Afrique du Nord, de l’Ouest et Centrale.